GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA

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En los últimos días los consumidores estamos recibiendo muy buenas noticias por parte de los Tribunales en relación con nuestros préstamos hipotecarios y las claras desventajas que sufrimos al firmarlos. La última de ellas hace referencia a la posibilidad de recuperar los gastos de formalización de la hipoteca.

Si bien ya hace algo más de un año que el Tribunal Supremo (TS) dictó la Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, ha sido a raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la retroactividad de las cláusulas suelo, que aquélla ha tomado especial relevancia.

¿Qué dice esta Sentencia?

La Sentencia del TS viene a decir que, cuando el Banco nos obligó a sufragar todos los gastos de formalización de la hipoteca nos impuso una cláusula a todas luces abusiva. Ya que contravino diferentes normas, entre ellas el Texto Refundido Ley General Consumidores y Usuarios (TRLGCU).

Entre estos gastos se encuentran los gastos de Notaría por la escritura de constitución de hipoteca, los gastos del Registro de la Propiedad por la inscripción de esta garantía, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los gastos de la gestoría que el propio Banco contrató para la tramitación. Gestoría que normalmente pende de la propia entidad bancaria. Hay quien va más allá e incluye como reclamable los gastos de la tasación del inmueble, si bien el TS no entra en este extremo.

Empieza diciendo el TS que: “[…] resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones […] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.

En este sentido, el art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, […] «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario» […].”, atribuyendo “la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas […], a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario […] y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario […].”

En el momento de constituir la hipoteca, normalmente sólo estamos pendientes de que nos concedan el préstamo y poder pagar la casa que tanto soñamos. Pero lo cierto es que el Banco nos impuso el pago de muchos gastos que legalmente le corresponden a él como condición para entregarnos ese dinero. Por lo que si nos corresponde la devolución de estos gastos de formalización de la hipoteca, hay que reclamarla.

En cuanto a los gastos notariales y de Registro de la Propiedad, continúa diciendo el TS que “[…] tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio […] o a cuyo favor se inscriba el derecho […].” Y está claro que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, […], el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo […], constituye la garantía real […] y adquiere la posibilidad de ejecución especial […].”

Por lo tanto, esta partida de los gastos de formalización de la hipoteca, también corresponden a la entidad bancaria, por lo que también son reclamables.

Por último, respecto de los Actos Jurídicos Documentados, quizá el gasto que más problemas pueda suscitar, el TS dice:

“El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, […]: […] en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (entidad bancaria) […], aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (consumidor) […].

Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, […], será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese […].”

Este extremo, el de los Actos Jurídicos Documentados, será el que más se “discutirá” en los Tribunales. Pero al final, esta Sentencia es la consecuencia de la “discusión” en los Tribunales respecto de la abusividad de determinadas cláusulas bancarias.

Según se vayan presentando demandas y se vayan resolviendo por nuestros Tribunales veremos cómo queda todo esto. Lo cierto es que hay que reclamar la devolución de todos los gastos de formalización de la hipoteca que nos cobraron indebidamente.

Por eso, si está pagando tu hipoteca, o la canceló en los últimos cuatro años, no dude en contactar conmigo. Haremos un estudio exhaustivo de los gastos de formalización de la hipoteca que pagó indebidamente y le ayudaremos a recuperarlos.

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